z rozdziału I-2 “Funkcje chodników: bezpieczeństwo”

z rozdziału II-8 “Potrzeba mieszanych funkcji wiodących”

Wszystkie te uwagi są ważne, ale tutaj mam na myśli bardziej szczególny wpływ gospodarczy wywierany przez silne serce miasta na inne dzielnice.

Ten ruch został dobrze opisany przez Richarda Ratcliffa, profesora ekonomiki terenu na Uniwersytecie Wisconsin:

W śródmieściu polityka miejska nie może wpływać bezpośrednio na całkowicie prywatne przedsięwzięcia, które służą ludziom po pracy, i które ożywiają oraz pomagają ożywić miejsce, w którym się znajdują. Ani też polityka publiczna nie może zaklęciem utrzymać ich w śródmieściu. Ale – pośrednio – polityka publiczna może wspomóc ich rozwój dzięki użyciu swoich figur szachowych (i tych, na które ma wpływ) we właściwym miejscu, jako zaczątków przemian.

To jest dopiero żałosny rodzaj urbanistyki, który ślepo zniszczy istniejące współzależności funkcji i automatycznie stworzy nowe problemy ze stagnacją jako produkt bezmyślnego forsowania sennych marzeń. Figury szachowe, a w śródmieściach figury wieczornego życia, które można sytuować poprzez politykę publiczną i publiczną presję – powinny być sytuowane tak, by wzmocnić i zwiększyć istniejące życie jak też aby zrównoważyć dysharmonię wykorzystania strategicznych miejsc w czasie. Nowy Jork ma wiele miejsc intensywnie wykorzystywanych w ciągu dnia, które wymierają wieczorem – co rodzi natychmiast potrzebę usunięcia tych figur szachowych z Lincoln Center. (...)

Każdy większy budynek w mieście, czy w postaci monumentalnej, czy nie, wymaga wielorakiej tkanki miasta “profanum”, by najlepiej funkcjonować. (...) A tkanki w mieście potrzebują tych budynków także, ponieważ to one wykształcają tkanki miasta. Co więcej: tkanka miejska potrzebuje takich mało spektakularnych wewnętrznych przenikań – albo nie będzie tkanką, tylko – jak osiedla mieszkaniowe – monotonią “profanum” (...).

W dzielnicach, które są głównie mieszkaniowe im więcej można pobudzić złożonych i różnych funkcji wiodących, tym lepiej – tak jak w śródmieściach. Ale główna figura szachowa, której potrzeba – to miejsca pracy jako funkcja wiodąca. (...)

(...) Aby rozstrzygnąć w jaki sposób mieszaninę miejsc pracy i mieszkań wykorzystać najlepiej – tam gdzie już istnieją, albo gdzie mogą istnieć – niezbędne jest zrozumieć rolę odgrywaną przez trzy pozostałe generatory różnorodności.

z rozdziału II-9 “Potrzeba małych kwartałów”

z rozdziału II-10 “Potrzeba starych domów”

A też i nowe domy mieszkalne nie są niewiniątkami. Towarzyszy im wiele wad, a ich zalety, tak jak skutki niektórych wad są różnie oceniane przez różnych ludzi. Niektórzy na przykład za te same pieniądze wolą więcej przestrzeni (albo tyle samo przestrzeni za mniej pieniędzy) od aneksu jadalnego dla karłów. Niektórzy wolą ściany, przez które nie słyszy się sąsiadów. (...) Niektórzy zapłacą stopniowo za unowocześnienia swojej przestrzeni mieszkalnej tak pracą własną, jak własnym pomysłem, jak też za możliwość wyboru najbardziej dla nich ważnych usprawnień – zamiast uzyskać od razu typowo zaprojektowane wygodne mieszkanie za cenę dużych pieniędzy. (...)

Pośród podziwu godnych i najprzyjemniejszych miejsc, które można znaleźć przy chodnikach wielkich miast są genialne adaptacje starych pomieszczeń na nowe funkcje. Sień kamienicy, która stała się salonem wystawowym rzemieślnika, stajnia, która stała się mieszkaniem, piwnica, która stała się klubem imigrantów, warsztat lub browar przekształcony w teatr, salon piękności przekształcony w parter dwupoziomowego mieszkania, magazyn przekształcony na fabryczkę chińskiego jedzenia, szkoła tańca przebudowana na warsztat drukarski, warsztat szewski zamieniony na kościół z pięknie malowanymi oknami – takimi witrażami dla biednych, rzeźnik zamieniony na restaurację: to wszystko są drobne zmiany dziejące się stale jeśli dzielnica ma witalność i zmienia się wraz z potrzebami ludzi.

(...)

Kiedy taki teren jest nowozabudowany, nie oferuje ekonomicznych możliwości dla miejskiego zróżnicowania. Nieuchronną karą będzie nuda, która z tego czy innego powodu, szybko wyciśnie piętno na otoczeniu.

(...)

warunek 4: W dzielnicy musi znajdować się wystarczająco duża koncentracja ludzi, którzy są tam z jakiegokolwiek bądź powodu. Obejmuje to ludzi tam zamieszkałych.

(...)

(...)

(...) Ciała publiczne i półpubliczne odpowiedzialne są za niektóre z instytucji, wpływających na miejską różnorodność – na przykład za parki, muzea, szkoły, większość sal zebrań, szpitale, niektóre biura, niektóre domy mieszkalne. Jednakże większość różnorodności w miastach jest wytworem niewiarygodnie dużej liczby różnych ludzi, różnych organizacji prywatnych, o bardzo zróżnicowanych pomysłach i celach, którzy planują i osiągają je poza formalnym systemem działań publicznych. Głównym zadaniem planowania i projektowania miast powinno być takie rozwijanie miast – na ile polityka i działanie publiczne jest w stanie – by były one wspaniałym miejscem dla rozkwitu tego wielkiego spektrum prywatnych planów, idej i możliwości, oraz dla rozkwitu przedsięwzięć publicznych. Dzielnice będą społecznie i gospodarczo wspaniałym miejscem, gdzie różnorodność będzie się sama generować – o ile będą miały wystarczająco różnorodne funkcje wiodące, gęstą sieć uliczną, pomieszanie budynków różnych wiekiem i dużą koncentrację ludności. (...)

(...) zamierzam zająć się niektórymi siłami wpływającymi, dobrze i źle, na wzrost różnorodności i żywotności w miastach, jeśli nawet obszar nie jest dotknięty brakiem jednego lub więcej warunku generowania różnorodności.

Te siły przynoszące zło to: tendencja do samodestrukcji obszarów różnorodnych wyjątkowo dobrze funkcjonujących; tendencja wielkich pojedynczych elementów (wiele z nich jest niezbędnych lub pożądanych) do wywierania śmiercionośnego wpływu; tendencja do destabilizacji zaludnienia wobec wzrostu różnorodności oraz tendencja zarówno publicznych jak prywatnych pieniędzy do pobudzania nadmiernych przemian albo do wstrzymywania przemian. (...)

Zwycięzcy w tej konkurencji o miejsce będą reprezentować tylko wąski wycinek wielu funkcji, które razem przyczyniły się do sukcesu. Którakolwiek z nich nie okazała się najbardziej zyskowną w okolicy, będzie powtarzana i powtarzana, spychając i zdominowując inne mniej zyskowne funkcje. Jeśli poprzednio ogromne rzesze ludzi, zwabione przydatnością lub ciekawością albo oczarowane atmosferą wybierały to miejsce do mieszkania lub pracy, teraz zwycięzcy w tej konkurencji będą potrzebni tylko dla wąskiej grupy ludzi. Skoro tak wielu chce przybyć, ci, którzy przybywają albo zostają, będą wysegregowani według kryterium dochodów.

(...)

W ten sposób jedna albo kilka dominujących funkcji wychodzi na końcu jako zwycięska. Ale ten triumf jest płytki. Najbardziej złożony i skuteczny organizm wzajemnej współzależności ekonomicznej i społecznej został w efekcie zniszczony.

Od tego momentu, okolicę zaczną stopniowo opuszczać ludzie korzystający z niej w innych celach, niż te dla których istnieją funkcje zwycięskie w konkurencji – bo innych funkcji już tam nie będzie. Wizualnie i funkcjonalnie miejsce zaczyna przedstawiać się monotonnie. Zaczną się zapewne pojawiać wszystkie ekonomiczne wady nierównomiernej w czasie obecności ludzi. Odpowiedniość miejsca nawet dla dominującej funkcji z czasem się zmniejszy (...). Stopniowo miejsce, które tak sobie dobrze radziło, i w które było przedmiotem ostrej walki, zamiera i marginalizuje się.

(...)

(...) Weźmy na przykład skrzyżowanie ulic Chestnut i Broad w Filadelfii – miejsce, które kilka lat temu było apogeum rozmaitych funkcji handlowych i usługowych na Chestnut Street. Narożniki na tym skrzyżowaniu były przez pośredników handlu nieruchomościami określane jako “stuprocentowa lokalizacja”. Było to miejsce do pozazdroszczenia. Na jednym rogu był bank. Trzy inne banki kupiły trzy pozostałe narożniki, zapewne by być także w “stuprocentowej lokalizacji”. Od tego momentu miejsce przestało być “stuprocentową lokalizacją”. Dzisiaj skrzyżowanie jest martwą barierą na Chestnut Street, a zgiełk różnorodności i aktywności został zepchnięty dalej.

Te banki zrobiły ten sam błąd, jak pewna rodzina, którą znam. Kupiła ona akr ziemi na wsi, by zbudować dom. Przez wiele lat, kiedy nie mieli pieniędzy na budowę, odwiedzali miejsce regularnie i piknikowali na pagórku – najatrakcyjniejszym punkcie działki. Tak bardzo się przyzwyczaili do tego, że kiedy w końcu mogli sobie pozwolić na dom, zbudowali go na pagórku. I w ten sposób pagórek zniknął. Nie zdali sobie sprawy, że zniszczą go i stracą, jeśli zastąpią go sobą.

(...)

(...)

Problem właściwie sprowadza się do powstrzymania nadmiernego powielania się funkcji w jednym miejscu oraz kierowania powielonej funkcji do miejsc, gdzie nie będą nadmiernym powieleniem, ale zdrowym dodatkiem. Inne miejsce może być w pewnej odległości, a czasem naprawdę bardzo blisko. Nie można ich arbitralnie określić. To muszą być miejsca, gdzie nowe funkcje będą miały wspaniałe możliwości samodzielnego wzrostu – lepsze możliwości w istocie, niż w miejscach skazanych na samozniszczenie.

Sądzę, że można wpływać na zróżnicowanie dzięki kombinacji trzech środków, które nazwę: strefowanie dla różnorodności, powstrzymanie odpływu budynków publicznych oraz konkurencyjna alternatywa. (...)

Strefowanie dla różnorodności trzeba traktować inaczej niż typowe strefowanie dla przystawalności, ale – jak każde strefowanie – jest ono przymusowe. Jedną formę stefowania dla różnorodności już znamy w niektórych dzielnicach: to ograniczenia co do wyburzania wartościowych historycznie budynków. (...) Na niektórych ulicach maksymalna wysokość budynków została drastycznie obniżona. Większość ulic, których to dotyczy, już ma wiele budynków powyżej limitu wysokościowego. To nie świadczy o braku logiki, ale to jest dokładnie tym, o co proszono: aby niższe budynki nie mogły być później zastąpione nadmiernym powielaniem bardziej wartościowych budynków wysokich. (...)

Celem strefowania dla przemyślanej różnorodności nie powinno być zamrożenie warunków i funkcji takimi jak są. To by była śmierć. Celem jest natomiast zapewnić, by zmiany lub elementy stopniowo wprowadzane w miejsce istniejących nie mogły być przytłaczające i dominujące w jakikolwiek sposób. To często oznacza bariery dla zbyt szybkiej wymiany zabudowy. Myślę, że szczegółowy model strefowania dla różnorodności albo kombinacja takich modeli, którego wymaga szczególnie dobrze radząca sobie dzielnica będzie prawdopodobnie różniła się zależnie od konkretnego miejsca i szczególnej formy samodestrukcji, która jej zagraża. Jednakże, w zasadzie strefowanie odnoszące się do wieku budynków i ich wielkości jest logicznym narzędziem, ponieważ zróżnicowanie typów budowli odbija się zwykle na typach funkcji i rodzaju ludzi, którzy ich używają. Park otoczony intensywnie powielonymi wysokimi biurowcami lub kamienicami mieszkalnymi może być objęty zapisem niższej wysokości, szczególnie na południowej pierzei, by w ten sposób osiągnąć dwa skutki za jednym uderzeniem: dać parkowi światło słoneczne zimą i ochronić pośrednio, przynajmniej w jakimś stopniu, różnorodność otaczającej struktury.

Całemu temu strefowaniu dla różnorodności – skoro zamierzonym celem jest zapobieżenie nadmiernemu powielaniu najzyskowniejszych funkcji – musi towarzyszyć modyfikacja podatków. Fakt, że istnieje teren, na którym ogranicza się przemianę w najbardziej bezpośrednio osiągalną zyskowną funkcję, musi mieć odzwierciedlenie w podatkach. Byłoby nierealistyczne ustanowić ograniczenia dla rozwoju nieruchomości (czy to przy pomocy narzędzia odwołującego się do wysokości, czy wartości budynku, wartości historycznej albo estetycznej, czy jeszcze innego), a potem pozwolić, by wycena tej nieruchomości była odzwierciedleniem nieprzystającej wartości sąsiednich działek, znacznie zyskowniej zagospodarowanych. W istocie, podnoszenie się wartości miejskich terenów spowodowane wzrostem wartości sąsiadów, jest dzisiaj potężnym środkiem wymuszającym nadmierne powielanie funkcji. Ta presja będzie cały czas oddziaływać nawet w obliczu ograniczeń nałożonych dla jego powstrzymania. Żadną miarą sposobem na podniesienie dochodów z podatków w mieście nie jest eksploatacja do ostatnich granic krótkoterminowego potencjału każdego miejsca. To podważa długoterminowy potencjał całej dzielnicy. Sposobem na podniesienie dochodów z podatków w mieście jest powiększenie i ekspansja dobrze prosperujących obszarów. Wysoki dochód z podatków jest ubocznym produktem magnetyzmu miasta, a jednym z jego niezbędnych składników – jeśli celem jest nieustająca prosperity – jest pewna doza szczegółowych, przemyślanych i skalkulowanych modyfikacji w oczekiwanych wpływach podatkowych z konkretnych miejsc, aby utrwalić różnorodność i wykluczyć samozniszczenie.

Drugim potencjalnym narzędziem dla powstrzymywania nieokiełznanego powielania funkcji jest to, co nazywam powstrzymaniem odpływu budynków publicznych. (...) Instytucje publiczne i inspirowane interesem publicznym powinny urządzać swoje siedziby w miejscach, w których efektywnie wspomogą one różnorodność (a nie tylko powielą charakter sąsiadów). Zatem, w swojej funkcjonalnej roli, powinny one trwać, niezależnie od tego, jak wartościowy staje się teren w wyniku odniesionego sukcesu (do którego zresztą się przyczyniły, jeśli były właściwie zlokalizowane) i niezależnie od tego jak wielkie byłyby oferty tych, którzy chcieliby je zburzyć dla powielenia otaczających zyskownych funkcji. To jest polityka pogardzenia groszem dla zyskania złotówki, którą powinny prowadzić władze miejskie i ciała mające świadomy interes w sukcesie miasta – analogicznie do polityki podatkowej służącej pobudzaniu różnorodności. (...) Krótko mówiąc: instytucje publiczne i inspirowane publicznym interesem mogą zrobić wiele dla utrwalenia różnorodności poprzez trwanie pośrodku różnych otaczających funkcji, mimo że pieniądze się wokół nich obracają i błagają, by obracać się na ich miejscu.

(...)

Wraz z narzędziami obrony musi (...) iść narzędzie inne: konkurencyjnej alternatywy.

(...)

Można być pewnym, że zawsze, w każdym szczególnym momencie, będą jakieś dzielnice najszerzej zróżnicowane, najpopularniejsze i najbardziej kuszące by je zniszczyć chwilowo najzyskowniejszymi powieleniami funkcji. Jeśli jednak inne lokalności nie za bardzo odstają w szansach rozwoju i atrakcyjności, i jeśli inne są już w drodze do tego stanu, mogą razem zaoferować konkurencyjną alternatywę dla tych najbardziej popularnych. Ich siła przyciągania będzie wzmocniona dzięki przeszkodom dla powielania nałożonym w dzielnicach najbardziej popularnych, przeszkody te są niezbędnym dodatkiem dla konkurencyjnej alternatywy. (...)

Pieniądze mają swoje ograniczenia. Nie można za nie kupić trwałego (bo wyrastającego organicznie) sukcesu miastom, w których warunki dla trwałego sukcesu nie istnieją i gdzie tych warunków nie uda się za pieniądze stworzyć. Co więcej, pieniądze mogą jedynie przynieść ostateczną zgubę, jeśli zniszczą warunki niezbędne dla trwałego sukcesu. Z drugiej strony, poprzez umożliwienie zaspokojenia niezbędnych warunków, pieniądze mogą wykreować trwały sukces. On zaś jest niezbędny.

Trzy podstawowe rodzaje kapitału finansują i kształtują większość przemian rozgrywających się w dzielnicach mieszkaniowych i usługowych. Ponieważ ten kapitał jest tak silnym instrumentem – miasto tak się ma, jak kapitał jest serwowany.

Drugi rodzaj kapitału dostarczany jest przez rząd, zarówno z podatków, jak i przez rządową zdolność pożyczkową. Obok budownictwa miejskiego tradycyjnie finansowanego przez rząd (jak szkoły, drogi itp.), w niektórych wypadkach budownictwo mieszkaniowe i nieruchomości usługowe finansowane są także w ten sposób. Jeszcze więcej rzeczy kształtuje fakt, że mogą one być finansowane częściowo albo zabezpieczone innymi pożyczkami. Federalne i miejskie subsydia na udostępnienie terenu aby umożliwić prywatnie finansowane projekty przebudowy i odnowy miejskiej są jedną z postaci wykorzystania tych pieniędzy; inną postacią są inwestycje mieszkaniowe prowadzone przez władze federalne, stanowe lub miejskie. Dodatkowo rząd federalny gwarantuje aż dziewięćdziesiąt procent wartości pożyczek hipotecznych udzielanych przez instytucje konwencjonalne – a nawet zakupuje od nich te udziały hipoteczne pod warunkiem, że inwestycje, których hipoteka była w ten sposób gwarantowana, odpowiadają normom planistycznym zaaprobowanym przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa (Federal Housing Administration).

Trzeci rodzaj kapitału pochodzi z szarej strefy inwestowania, powiedzmy: ze świata podziemnej gotówki i kredytu. Skąd się te pieniądze biorą właściwie, i jaką idą drogą, jest skrywane i tajemne. Te pieniądze pożycza się na procent co najmniej dwadzieścia, a co najwięcej na tyle, ile zniesie rynek – czasami, jak się okazuje, nawet na osiemdziesiąt, włączywszy wszystkie kombinacje oprocentowania i rozmaite prowizje pośredników. Kapitał ten pracuje na wiele sposobów -–z których mało jest naprawdę konstruktywnych i pożytecznych – ale jest on najbardziej zauważalny przy finansowaniu szkodliwych przebudów podniszczonych domów w slumsy – czemu towarzyszą wygórowane zyski. Te pieniądze są tym dla rynku hipotecznego, czym lichwa dla finansów osobistych.

Wszystkie trzy rodzaje pieniędzy zachowują się różnie w znaczącym stopniu. Wszystkie odrywają swoją rolę w finansowaniu zmian własnościowych w mieście.

Mając pełną świadomość tych różnic, a szczególnie różnicy pomiędzy kapitałem szarej strefy a uczciwym kapitałem prywatnym lub publicznym – zamierzam wykazać, że zachowanie się wszystkich trzech typów kapitału jest podobne w jednym aspekcie. Mianowicie pieniądze te kształtują w miastach przemiany o charakterze katastrofy. Stosunkowo niewiele z niego stymuluje przemiany stopniowe.

Rysując wyraziście rezultaty działania tych trzech typów kapitału w dzielnicach i na ulicach mu poddanych, nie można porównać ich do systemów irygacyjnych przynoszących życiodajną wodę służącą spokojnemu i stałemu wzrostowi. Przeciwnie, kapitał ten zachowuje się jak nieprzyjazny klimat poza kontrolą człowieka, w którym susza goni gwałtowne, powodujące erozję powodzie.

To oczywiście nie jest budujący sposób “karmienia” miast. Kształtowanie miasta właściwie postawione oznacza ciągłą i stopniową zmianę, budującą coraz bardziej skomplikowane zróżnicowanie. Wzrost i zróżnicowanie powstaje wskutek przemian współzależnych, które wytwarzają coraz to efektywniejszą kombinację funkcji. Wychodzenie ze stanu slumsu – jeśli tylko miało by zostać przyśpieszone dla wyjścia ze stanu zamrożenia, w którym znajduje się teraz – byłoby procesem powolnej i stopniowej zmiany. Wszystkie układy miejskie, które zachowują prawo do istnienia mimo, że ich nowoczesność już się skończyła, jeśli tylko zachowują jakość ulic i sprzyjają gospodarności mieszkańców, potrzebują zdolności do adaptacji, dotrzymania kroku przemianom, potrzebują być interesujące i wygodne – a to wszystko wymaga mnóstwa stopniowych, ciągłych i niewielkiej skali przemian.

Rodzajem kapitału, który powinien się pomnażać, który powinien budować i uzupełniać to, co istnieje, jest kapitał stopniowy. Ale właśnie tego niezbędnego instrumentu nie ma.

(...)

(...)

Sporządzanie czarnych list lokalizacji, gdzie kredytu się nie udziela, jest nieosobowe. Działa nie przeciwko mieszkańcom lub biznesmenom jako osobom, ale przeciwko ich dzielnicom i sąsiedztwom. Na przykład kupiec, którego znam z wciągniętego na czarną listę sąsiedztwa w East Harlem w Nowym Jorku, nie mógł pożyczyć 15 tysięcy dolarów dla rozbudowy i modernizacji położonego tam swojego przedsiębiorstwa. Nie miał on jednak problemu z dostaniem 30 tysięcy na budowę domu na Long Island. Podobnie mieszkaniec North End [w Bostonie], tylko dlatego, że żyje i ma pracę murarza, księgowego albo ślusarza, może łatwo pożyczyć pieniądze na trzydziestoletnią spłatę na stały procent w celu kupienia domu na przedmieściach. Ale w North End ani on, ani jego sąsiedzi, ani ich gospodarze nie są warci groszowego choćby kredytu.

To jest bezczelne i destruktywne – ale zanim spojrzymy na to z odrazą, dobrze się zastanowić i zauważyć, że banki i inni zwyczajni pożyczkodawcy sporządzający czarne listy dzielnic nie robią nic innego, jak tylko biorą na serio akademickie lekcje urbanistyki. To nie są łajdacy. Mapy czarnych list są identyczne, jeśli chodzi o zasadę i większość wniosków, z mapami burzenia slumsów, sporządzanymi przez miasto. A mapy burzenia slumsów są uważane za odpowiedzialne instrumenty, używane w odpowiedzialnych celach – zaś ich celem jest między innymi przestrzeganie pożyczkodawców, aby wstrzymali się z inwestowaniem w tych miejscach.

(...)

Mapy czarnych list kredytowych, tak jak mapy burzenia slumsów, są dokładnymi przepowiedniami, ponieważ są przepowiedniami samospełniającymi się.

(...)

Ludzie z miasta finansują budowę suburbiów. I rzeczywiście: jedną z misji historycznych miast, tych cudownie produktywnych i wydajnych miejsc, jest finansowanie kolonizacji.

Myśl o kierowaniu wielkich sum na rozrost płaskich suburbiów kosztem biedniejących dzielnic miasta nie była wynalazkiem pożyczkodawców hipotecznych (chociaż oni, wraz z budowniczymi suburbiów, stali się żywotnie zainteresowanymi ta praktyką). Również ani pomysł, ani metoda zaprowadzenia tej praktyki nie wyniknęły logicznie od wewnątrz naszego systemu kredytowego. Zrodziły się w pełnych najlepszej woli myślicielach społecznych. Przed latami 1930-tymi, kiedy wypracowywano metody pobudzania wzrostu przedmieść, właściwie wszyscy mądrzy ludzie z rządu – od lewej do prawej – popierali cele, chociaż mogli się różnić co do metod. (...)

Celowe publiczne dofinansowanie katastrofalnego kredytu prywatnego na inwestycje przebudowy i odnowy jest przypadkiem jeszcze bardziej oczywistym. Na początek społeczeństwo swoje subsydia na pozyskanie i wyczyszczenie terenu wkłada w popieranie tych katastrofalnych przemian – wyłącznie po to, żeby katastrofalne inwestycje prywatne uczynić finansowo możliwymi. Społeczeństwo również pilnuje, żeby inwestycje prywatne były użyte wyłącznie do stworzenia form pseudo-miasta i do zwalczania miejskiej różnorodności. Społeczeństwo idzie nawet dalej w gwarancjach hipotecznych dla odnowy upierając się, żeby twory gwarantowane były tak statyczne, jak tylko człowiek może to uczynić na cały czas trwania tego zainwestowania. Zmiana stopniowa została na przyszłość wyjęta spod prawa.

(...)

Sytuacja jest inna w przypadku powodującego katastrofę użycia zwykłego kredytu dla samozniszczenia różnorodności. Katastrofalne efekty powstają nie z hurtowego kredytowania ale ze spiętrzenia się wielu poszczególnych transakcji, skoncentrowanych akurat w jednym miejscu i czasie. Społeczeństwo nie stworzyło celowych bodźców dla tej postaci zniszczenia miejsc wyjątkowego sukcesu w mieście. Ale też społeczeństwo nie zrobiło niczego, żeby przeszkodzić albo zwrócić gdzie indziej ten potok niszczących miasto pieniędzy.

Prywatne inwestowanie kształtuje miasta – ale istniejące w społeczeństwie idee (i prawa) kształtują prywatne inwestowanie. Najpierw przychodzi obraz tego, czego chcemy, potem adaptuje się maszynerię dla materializacji wyobrażenia. Maszyneria finansowa została dostosowana do stworzenia wyobrażenia anty-miasta dlatego i tylko dlatego, że myśmy jako społeczeństwo myśleli, że to będzie dla nas dobre. Jeśli kiedyś pomyślimy, że ożywione i zróżnicowane miasto, zdolne do ciągłego i drobnej skali usprawniania się i przemieniania, że to miasto jest godne pożądania, wówczas dostosujemy machinę finansową aby cel osiągnąć.

Nie ma powodu dlaczego fundusze podatkowe i kredyt publiczny nie mógłby iść na “odslumianie” zamiast na tych slumsów burzenie. Metody zupełnie różne od dzisiaj stosowanych możliwe są dla subsydiowania mieszkalnictwa. (...)

Pieniądze szarej strefy społeczeństwu trudno kontrolować, jednakże moglibyśmy wiele zrobić dla ograniczenia ich katastrofalnych efektów. Wpisywanie dzielnic na czarne listy otwiera przed kapitałem wyzysku i eksploatacji szerokie możliwości katastrofalnego użycia. W tym momencie problemem nie są pieniądze wyzysku, ale (społecznie uświęcone) powstrzymywanie konwencjonalnego inwestowania.

(...)

Tak łatwo jest za upadek miast winić ruch uliczny ... albo imigrantów ... albo fanaberie klasy średniej. Upadek miast ma głębsze korzenie i jest bardziej skomplikowany. Bierze się dokładnie z tego, czego my chcemy i z naszej niewiedzy o tym, jak miasta funkcjonują. Formy, w których używa się kapitału dla tworzenia miast – albo w których się ich nie używa – są dzisiaj silnym instrumentem upadku miast. Formy używania tych pieniędzy muszą zacząć pracować dla regeneracji – muszą być przekształcone z instrumentu finansującego katastrofę, w instrument finansujący ciągłe, stopniowe, złożone i łagodniejsze przemiany.

Oraz, mówiono (tak długo, jak należało), mieszkalnictwo subsydiowane powinno urzeczywistniać i demonstrować zasady dobrego mieszkania i projektowania.

(...)

Jednakże, szybciej niżeśmy się zorientowali, “ludzie, którzy nie mogli wynajmować mieszkania w prywatnych domach” zamienili się w statystyczną grupę z wymaganiami co do dachu na głową, które oparte zostały na jednej tylko statystycznej danej: ich dochodzie. Ta statystyczna grupa stała się jakby specjalnym stadem morskich świnek, którymi muszą sobie zawracać głowę mieszkańcy Utopii.

Przyjęcie, że sam fakt subsydiowania wymaga, żeby ludzie ci byli lokowani gdzieś poza sektorem prywatnym było czystą aberracją. Rząd nie przejmuje przecież zarządu lub własności ponad subsydiowanymi farmami albo subsydiowanymi liniami lotniczymi. Rząd najczęściej nie podejmuje się zarządzać muzeami dlatego, że dostają one subsydia ze środków publicznych. Nie przejmuje własności lub kierownictwa nad środowiskowymi szpitalami, których budowa jest dzisiaj możliwa często tylko dzięki rządowym dotacjom.

(...)

Problem radzenia sobie subsydiami dla osób nie mogących ponosić kosztów mieszkania na własną rękę jest przede wszystkim problemem rozróżnienia między tym, co oni mogą zapłacić, a kosztami ich mieszkania. Dachu nad głową mogą więc im dostarczyć prywatni właściciele domów, a różnica ta może być im rekompensowana – albo wprost w postaci dotacji albo pośrednio jako dodatki do czynszów dla najemców. Zakres tych subsydiów może być bardzo szeroki: mogą się tyczyć starych domów, nowych domów, domów poddanych modernizacji.

Zaproponuję tutaj jedną metodę – nie jako jedyną możliwą, ale jako metodę, która zdolna jest rozwiązać najbardziej obecnie palące problemy modernizacji miast. W szczególności jest to sposób wprowadzenia nowych budynków stopniowo zamiast jako kataklizmu, wprowadzenia ich jako składnika różnorodności panującej w sąsiedztwie zamiast jako formy ujednolicenia; byłby to sposób wprowadzenia nowych budowli w obręb dzielnic objętych czarnymi listami i dopomożenia procesom “deslumizacji” by rozwijały się szybciej. (...)

Po pierwsze USM gwarantowałby inwestorowi, że ten zdobędzie niezbędne środki do budowy. Jeśli inwestor może dostać pożyczkę od zwykłej instytucji kredytowej, USM gwarantowałby zapis na hipotece. Jeśli inwestor nie byłby w stanie dostać takiej pożyczki, USM sam udzieliłby niezbędnego kredytu – to nieco dziwna funkcja, ale niezbędna ze względu na zorganizowaną praktykę zwykłych kredytodawców umieszczania niektórych dzielnic na czarnych listach. Byłaby ona niezbędna tylko o ile w ramach tego programu nie dałoby się uzyskać pożyczki od konwencjonalnych kredytodawców, która byłaby obarczona sensownym oprocentowaniem.

W zamian za umożliwienie finansowania i za gwarancje przychodu z czynszów za wszystkie zamieszkałe lokale, USM wymagałby od właściciela (a) wybudowania kamienicy we wskazanej dzielnicy, a czasem we wskazanym miejscu oraz (b) że w większości wypadków inwestor wybierze najemców spośród tych starających się o mieszkanie, którzy pochodzą z określonego obszaru miasta albo nawet z określonych budynków. To by normalnie było z obszaru nieodległego, ale czasem nie musiało by być.

Po tym jak właściciel kamienicy wybrałby najemców, USM przyjrzałby się ich dochodom. (...) Te badania dochodów, w których brałoby się pod uwagę gospodarstwo domowe, powtarzane by były corocznie. (...)

(...)

Sztywne, zbyt uproszczone pseudo-planowanie i pseudo-urbanistyka, którą mamy dzisiaj, są sposobem na “dekonstrukcję” miast. Chociaż jednak były one wykształcone i uświęcone reakcyjną teorią, która właśnie gloryfikuje “dekonstrukcję” miast, praktyka i wpływ tego rodzaju planowania dzisiaj nie spoczywa wyłącznie na teorii. Skoro organizacja zarządzania nie ewoluowała wraz z rozwojem miasta i jego złożoności, “destrukcja” miast stała się stopniowo zgubną ale praktyczną koniecznością dla personelu planowania i administrowania miastem, którego członkom powierza się zadania godne supermenów. Rutynowe, sztywne i szkodliwie uproszczone rozwiązania dla wszystkich rodzajów potrzeb przestrzennych (nie mówiąc już o potrzebach społecznych i gospodarczych) muszą być wypracowywane przez systemy administrowania, które utraciły siłę pojmowania, sterowania i waloryzacji mnóstwa elementów, dających witalność, unikatowość, detali finezyjnie ze sobą powiązanych i wzajemnie od siebie zależnych.

Planowanie dla miasta żywego musi działać na rzecz ciągłości sieci ulicznej w sąsiedztwach, której użytkownicy i nieformalni posiadacze będą w najwyższym stopniu przyczyniać się do utrzymania bezpieczeństwa w przestrzeni publicznej, do wykształcenia takich zachowań u obcych, aby ich obecność przynosiła korzyść - a nie szkodę, do radzenia sobie z dziećmi w miejscach publicznych.

Planowanie dla miasta żywego musi stawiać sobie za cel sanację dzielnic upadłych poprzez stworzenie warunków obliczonych na przekonanie wielkiej części rdzennych mieszkańców, kimkolwiek by nie byli, by pozostali z własnego wyboru – uzyska się w ten sposób z czasem coraz większe zróżnicowanie oraz ciągłość społeczną zarówno dla starych mieszkańców, jak i nowoprzybyłych, którzy się tam zasymilują.

Zakład Historii